Fisc 2024 : Vérifier la catégorie attribuée à son bien immobilier - Essentiel pour le calcul de sa Taxe d'Habitation

Sur la déclaration des biens immobiliers à laquelle doivent se plier les propriétaires avant le 1er juillet 2024 en cas de changement d'occupation dans l’année, figure masquée sous un numéro allant de 1 à 8, la catégorie du logement qui sert de base aux impôts locaux.

Décryptage et mode d'emploi pour demander au fisc une rectification.
 

Obligatoire depuis l'an dernier, la déclaration d'occupation des biens immobiliers doit être faite par les propriétaires, « au fil de l'eau » selon les termes de la DGFiP, et en tout état de cause avant le 30 juin de chaque année si un changement a eu lieu dans l'occupation du bien immobilier. Qu'il s'agisse du départ d’un locataire ou de l'arrivée d'un nouveau, d’un achat, d’une permutation entre résidence principale ou secondaire… Dès que le propriétaire remue d'un cil, il doit effectuer une nouvelle déclaration au fisc.

Les réclamations aux fins de modifications du descriptif des biens immobiliers contenus dans la déclaration d’occupation peuvent être faites à tout moment.

A la dernière ligne de la déclaration, la catégorie attribuée au logement

Pour mieux cerner les enjeux de la déclaration, il faut se référer à la dernière ligne du document que les propriétaires doivent valider en ligne, appelée « Catégorie ». Pour un appartement ou une maison, cette catégorie qui va de 1 (bien immobilier très luxueux) à 8 (bien immobilier très médiocre), est déterminée en fonction des caractéristiques du logement.

Elle est d'importance car elle «détermine le tarif au mètre carré qui s'applique à la surface pondérée de votre local pour le calcul de sa valeur locative (...) utilisée pour calculer votre taxe foncière», de l'aveu même de l'administration fiscale.

Si la lettre «M» s'est immiscée à côté du numéro, cela signifie que le bien immobilier se situe entre la catégorie correspondant au numéro attribué et celle qui lui est inférieure. Par exemple «2M» signifie que le bien est estimé entre la catégorie « 2 : luxe» et « 3 : très confortable».

Un descriptif suranné qui incite à la vigilance

L'établissement des catégories remontant à la fin des années 1970, les descriptifs de chacune d'elles prêtent aujourd'hui à sourire. Il faut toutefois faire avec et vérifier si on coche les cases ou pas.

En 2024, rares sont les biens immobiliers sans eau courante, ni WC, deux critères pris en compte dans les catégories 7 et 8. À l'inverse, nombreux sont les immeubles à avoir baissé de standing et renoncé au tapis dans les escaliers communs qui est estimé comme «habituel» dans les catégories 1,2 et 3.

Quant aux «chambres de bonne» des immeubles dits luxueux auxquels on accède par un escalier de service, elles soulèvent aussi des problèmes lorsqu'elles ont été vendues séparément des appartements avec lesquels elles formaient autrefois un lot commun - et c'est souvent le cas -.

Elles portent probablement encore aujourd'hui la catégorie 1 «Grand luxe«, 2 «luxe» ou 3 «très confortable», c'est-à-dire celle de l'immeuble dans sa version d'il y a 45 ans. Pourtant on y accède aujourd'hui uniquement par un petit escalier de service dénué d'ascenseur, la possibilité d'y installer des WC est souvent entravée, et les baies vitrées sont très réduites, ce qui les ferait descendre en catégorie 6 «ordinaire», 7 «médiocre» voire 8 «très médiocre».

Vérifier la catégorie attribuée à son bien immobilier est donc essentiel afin de déterminer si les impôts locaux sont bien calculés. Si elle ne correspond pas ou plus à la réalité, il est possible de faire une réclamation en écrivant au fisc depuis la messagerie sécurisée de son espace personnel sur le site des impôts.

«Pour les erreurs évidentes, l'administration fiscale rectifiera rapidement les données. Pour les cas plus complexes, il faudra faire une demande spécifique au service de la publicité foncière», explique Nicolas Message, avocat associé du cabinet FTPA.

Partant de ce principe, le contribuable qui obtient un changement de catégorie et donc de la valeur locative de son bien immobilier a aussi la possibilité, en cas de baisse favorable, d'obtenir un remboursement rétroactif sur les trois années précédentes. Pour l'obtenir, « il faudra procéder à une réclamation contentieuse en écrivant une lettre sur papier libre à son Centre des impôts », complète Me Nicolas Message.

Les propriétaires qui procèdent à la déclaration d'occupation de leurs biens immobiliers sont donc censés vérifier la catégorie qui est attribuée à leur maison ou appartement avant de valider le formulaire en ligne.

Et les modifications à apporter doivent aller dans les deux sens : en faveur comme en défaveur du contribuable.

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