SCPI : y a-t-il un risque de panique après des baisses de prix de 12% à 17% chez Amundi Immobilier ?

La baisse la plus conséquente concerne la SCPI européenne de bureaux Genepierre qui se voit appliquer une baisse de prix de 17%, de 270 à 224 €, après une réévaluation des valeurs d'expertises à fin juin 2023.

Les baisses étaient redoutées et elles se confirment de manière assez violente pour le gestionnaire d'actifs Amundi Immobilier.

On parle ici de baisse de prix des SCPI consécutivement à la forte remontée des taux d’intérêt qui impacte la demande des actifs immobiliers tertiaires et donc leur valorisation. Les bureaux sont la classe d’actifs la plus concernée dans l’univers des SCPI. Alors que les valeurs d’expertises réalisées chaque fin d’année avaient déjà révélé de sensibles baisses de valeurs des patrimoines immobiliers fin 2022 sur l'ensemble du marché des SCPI, Amundi Immobilier a décidé de réévaluer ses actifs à mi-année, c’est-à-dire à fin juin 2023.

Des écarts des valorisations d’environ 10% en 6 mois

Il semble que la baisse de valeurs des actifs de bureaux se soit accélérée ces derniers mois car le résultat de cette actualisation a révélé un écart des valorisations d’environ 10% pour les trois SCPI d’Amundi. « Cette baisse, qui s’additionne à un premier mouvement enregistré fin 2022 rend désormais obligatoire l’ajustement du prix de souscription de nos SCPI qui est trop éloigné de leur valeur de reconstitution, celle-ci reflétant la valeur intrinsèque du patrimoine », reconnaît ainsi Amundi.

Les sociétés de gestion sont en effet autorisées à faire fluctuer le prix des parts de SCPI de plus ou moins 10% par rapport à leur valeur de reconstitution. Si cette valeur de reconstitution devient inférieure de plus de 10% au prix de souscription de la part, une baisse de prix doit ainsi être appliquée.

Des baisses de prix de 12% à 17%

Dans le cas d’Amundi Immobilier, la baisse la plus conséquente concerne la SCPI européenne à dominante de bureaux Genepierre qui se voit appliquer une baisse de prix de 17%, de 270 à 224 €. Une baisse de prix de Genepierre n’est toutefois pas une surprise étant donné que cette SCPI était déjà une des plus surcotées du marché fin 2022.

Edissimmo, autre SCPI européenne de bureaux va voir son prix diminuer de près de 14%, de de 237 à 204 €. Rivoli Avenir Patrimoine, troisième SCPI de bureaux d’Amundi à dominance parisienne, verra de son côté son prix reculer d’environ 12%, de 306 à 268 €.

A part Edissimmo dont la capitalisation tourne autour de 1 milliard d’euros, il s’agit de grosses SCPI : environ 4 milliards pour Edissimmo et pour Genepierre. Ces trois SCPI d’Amundi Immobilier représentent même près de 10% de la capitalisation totale des SCPI, estimée à 93,5 milliards par l’ASPIM au 30 juin 2023. Leur rendement était assez nettement inférieur à 4% en 2022, soit loin des meilleurs standards du marché.

Amundi rassure sur les loyers

« Nous anticipons un mouvement de reprise très progressif et décalé dans le temps, nous sommes confiants sur la qualité de nos actifs, l’indexation de l’inflation sur les loyers devrait permettre de contenir les variations de prix », a notamment précisé Marc Bertrand, Directeur Général d’Amundi Immobilier, tout en rappelant l’horizon de placement long des SCPI qui doivent être avant tout privilégiées pour la régularité de leurs revenus. Comme tout autre actif immobilier et de la même manière que lorsqu’on détient un appartement en location, il est par ailleurs normal que leur valeur fluctue et connaisse parfois des baisses.

Quel risque pour le marché des SCPI ?

Reste à savoir si beaucoup d’autres SCPI seront concernées par une aussi forte dévalorisation de leur patrimoine en 2023. Attention aussi au risque de voir trop d’épargnants craignant un tel mouvement vendre leurs parts, ce qui pourrait accentuer les difficultés en obligeant les gérants à de se séparer de certains actifs pour trouver de la liquidité, mais en matérialisant des moins-values.

« Je ne pense pas qu’il y ait un risque de panique sur le marché, nous avons déjà assisté à de tels ajustements des prix au cours des 15 dernières années », nous a déclaré Frédéric Puzin, président du groupe Corum qui gère notamment trois SCPI parmi les plus performantes du marché (Origin, XL et Eurion). Frédéric Puzin ne s’étonne pas de tels accidents même si ces baisses de prix semblent quand même rapides. C’est selon lui, de manière générale, « le résultat d’un surplus de collecte qui a été investi avec un certain manque de prudence, quand les taux étaient au plancher et le marché était trop cher, notamment dans les bureaux en France et en Allemagne ».

Beaucoup de SCPI ont limité leur collecte

Le cas d’Amundi pourrait donc ne pas être isolé même si le groupe Corum confie n’avoir de son côté aucune inquiétude sur la valeur de ses actifs et n’entend donc pas procéder à des expertises en cours d’année. « Nous avons toujours limité la collecte de nos SCPI, notamment celle de la SCPI Origin depuis 2016 pour éviter d’acheter au mauvais moment, nous avons aussi beaucoup vendu d’actifs en Allemagne », confie Frédéric Puzin. Corum est d’ailleurs loin d’être le seul gestionnaire de SCPI à avoir limité sa collecte ces dernières années pour éviter de surpayer les acquisitions.

2023 pourrait donc être l’occasion de redistribuer les cartes sur le marché des SCPI en imposant une meilleure sélectivité, sachant que des baisses de prix peuvent aussi donner l’occasion à de nouveaux épargnants d’entrer un peu moins cher dans un marché où le prix des parts a souvent augmenté ces dernières années. Une baisse de prix fait aussi mécaniquement remonter les rendements.

source : https://www.boursier.com/patrimoine/epargne/analyses/scpi-y-a-t-il-un-risque-de-panique-apres-des-baisses-de-prix-de-12-a-17-chez-amundi-immobilier-8194.html